Le Déficit Foncier n'est pas un dispositif reposant sur une loi spécifique mais son intérêt fiscal est très grand car les revenus fonciers sont les plus taxés et doivent donc être traités en priorité dans le cadre de l'optimisation.

Il concerne les investisseurs qui disposent déjà d'un patrimoine et donc de revenus fonciers significatifs.

En investissant de cet manière les travaux effectués sur un bien viennent "effacer" les revenus des autres biens et donc l'impôt qui aurait été payé sur ces revenus fonciers.

L'avantage fiscal lié au déficit foncier relève du droit commun, ce qui le rend facile à appliquer: il résulte directement de l'importance des travaux effectués.

Il a le grand avantage d'être reportable pendant 10 ans.

Pour un contribuable dont le taux marginal d'imposition est de 30%, par exemple, l'avantage fiscal est de 47,2% du montant des travaux éligibles (17,2% de prélèvements sociaux). L'effet de levier est encore plus important pour les TMI supérieurs: jusqu'à 62,2%.

Les charges déductibles des revenus fonciers se classent en 3 grandes catégories. Elles sont détaillées dans la notice pour la déclaration N°2044 des revenus fonciers.

1/ Les charges d'exploitation du bien : primes d'assurance (assurance propriétaire non occupant), honoraires d'agence immobilière ou de syndics, charges de copropriété et taxe foncière.

2/Les charges financières liées aux intérêts d'emprunt (intérêts et frais accessoires associés) pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien : frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage, prêts pour travaux/rénovation….

3/ Les charges liées aux travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration d'un bien mis en location : lorsque vous réalisez des travaux dans votre bien mis en location, ils peuvent être déductibles de vos revenus fonciers s'ils ont pour objet de maintenir ou remettre en état le bien, ou d'apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire.

Le montant des travaux est le principal levier pour générer du déficit foncier. Il n'est pas plafonné.

Les charges liées à la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un bien ne sont pas éligibles au déficit foncier.